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Milano regina del mattone

Come cambia il mercato immobiliare in città

 

La ruota panoramica e il roller coaster stavano proprio al centro delle Varesine, quella striscia di Milano che si estendeva dalla Stazione Centrale fino a Porta Garibaldi, il secondo polo ferroviario della città. Uno squarcio del capoluogo meneghino abbandonato a nord, l’unico posto in cui era possibile creare un Luna Park, lontano dai negozi di Haute Couture del centro e dalla borsa valori. Adesso, riguardando vecchie foto d’archivio delle Varesine, sembra impossibile che la zona ospiti grattacieli progettati da archistar e complessi residenziali in cui i prezzi sfiorano i 16mila euro al metro quadrato. L’edilizia milanese ha subito una trasformazione, soprattutto a partire da Expo, e ora i grandi investitori guardano già alle Olimpiadi invernali del 2026 per ampliare i loro asset. Mai come oggi il Biscione milanese è stato così rappresentativo del cambio di pelle della città.

La trasformazione edilizia di Milano, e il conseguente interesse di nuovi investitori, è iniziata con i progetti residenziali di City Life e Porta Nuova. Da queste due zone che collegano il nord con il nord-ovest del capoluogo lombardo è partito uno stimolo per la creazione di nuovi complessi e per l’espansione del concetto tradizionale di real estate. “Oltre alla parte più settentrionale della città, gli interessi per nuovi complessi residenziali stanno aumentando molto nella zona di via Ripamonti e della Fondazione Prada, per non dimenticare anche lo sviluppo verso Sesto San Giovanni e nella zona di Bicocca," racconta Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare Co., agenzia d'intermediazione immobiliare specializzata in nuove costruzioni. "Milano è ad oggi un grande cantiere che si sta sviluppando e che continuerà a svilupparsi ancora per i prossimi quindici anni,” prevede l'analista. Gli investimenti condotti su complessi commerciali sono stati importanti, ma l’edilizia residenziale è stata centrale nel cambiamento radicale avvenuto a Milano. Oltre alle abitazioni nel centro storico, i cui prezzi si aggirano sui 12mila euro al metro quadrato, anche nella seconda fascia fuori dal centro meneghino i valori si sono stabilizzati in un ventaglio che va da 5mila euro al metro quadrato fino a toccare 8mila euro per attici e piani nobili. “Milano è l’unica città che attrae residenti e fa da catalizzatore – continua Ghisolfi – l’arrivo di nuovi residenti crea domanda abitativa e una conseguente tensione sui prezzi delle aree in cui costruire e rinnovare”. Ma anche il valore degli immobili usati ha seguito il trend del mercato. “Da circa un anno e mezzo a questa parte, il mercato delle case usate ha registrato una crescita dei prezzi – spiega l'analista di Abitare Co. – la prova è il fatto che oggi sono tornate richieste di vendita con prezzi che neanche il venditore stesso osava chiedere fino a due anni fa.”
 

I prezzi medi degli immobili residenziali a Milano


Mentre i nuovi arrivati in città si mettono le mani nei capelli quando devono trovare, spulciando i siti web specializzati, un’abitazione a prezzi moderati, i fondi d’investimento hanno iniziato a deviare da immobili ad uso commerciale verso residenze ad uso abitativo. “Il mercato del real estate italiano è sicuramente in un momento di particolare interesse – spiega Carlo Vanini, Head of Capital Markets Italy di Cushman & Wakefield, una delle maggiori società private del mercato immobiliare mondiale. "Vediamo un forte interesse da parte degli investitori ma anche da parte delle grandi aziende: questo comporta un accrescimento del mercato, ma soprattutto un’evoluzione di esso in termini di asset class e di utilizzo diverso di asset class consolidate," spiega il partner di Cushman & Wakefield. In sostanza, si è sviluppato un interesse verso immobili ad utilizzo vario – come logistica, hotel, sanità e residenziale – ma anche un utilizzo diverso del classico “spazio ad uso ufficio” rispetto a soli cinque anni fa. Pur rimanendo forte la domanda di uffici e immobili retail high street (spazi commerciali nelle vie più centrali e frequentate, ndr), Vanini spiega che “recentemente alcuni investitori hanno iniziato ad investire su nuovi settori come quello del living, che comprende il residenziale nel senso più ampio del termine, dagli immobili da riposizionare e frazionare agli studentati a nuovi concetti come il senior housing.” Su queste operazioni immobiliari si muovono però i grandi investitori, quelli con capacità economiche molto ampie, mentre in un panorama così volatile e in forte crescita nel breve periodo, i piccoli investitori fanno fatica a stare al passo dei grandi fondi d’investimento.
“Oggi il costo degli immobili è ormai molto alto – racconta Alessandro Ghisolfi – e a comprare sono i soggetti con molta disponibilità. I piccoli speculatori sono completamente tagliati fuori dal mercato.” Sebbene, come spiega il responsabile del Centro Studi di Abitare Co., gli eventi in programma a Milano hanno già attivato piccoli investitori da tutta Italia per accaparrarsi immobili da poi affittare, la diversificazione dei soggetti attivi sul mercato immobiliare è stata portata quasi a zero. Per ovviare a questo problema concorrenziale, sono nati progetti che applicano il crowdfunding al mondo immobiliare, con l’investimento di micro-capitali per finanziare progetti edilizi di piccole dimensioni. Tra questi, Trusters Italia è stato uno dei primi soggetti attivi sul mercato milanese, con l’apertura della propria piattaforma nel dicembre 2018. “Le operazioni su cui è possibile investire tramite Trusters si svolgono in un arco temporale di circa un anno – racconta Andrea Maffi, Chief Operating Officer di Trusters Italia – e generalmente consistono nella ristrutturazione di un appartamento o nel cambio d’uso di un negozio.” Anche la base di partenza per investire tramite Trusters è molto bassa: bastano 100 euro per co-finanziare un progetto immobiliare a Milano o nell’hinterland. Nel corso dei primi dieci mesi di attività il numero di iscritti alla piattaforma è arrivato a circa 1300 investitori, anche se gli obiettivi per il prossimo anno parlano di cifre molto più importanti. “Lo sviluppo di questo progetto si può notare a vista d’occhio – continua Maffi – siamo partiti dal real estate tradizionale e il nostro obiettivo è arrivare a 10mila iscritti per la fine del 2020”. Trusters Italia ha raccolto nel corso del 2019 circa 3 milioni e prevede per il prossimo anno di raddoppiare la cifra; tutto questo in un mercato del crowdfunding immobiliare che in Italia si aggira su circa 30 milioni di fatturato annuo. Tra un ritorno al mattone come bene rifugio e la difficoltà a prevedere l’evoluzione dei mercati finanziari, il crowdfunding ha dato la possibilità a molti risparmiatori di investire indirettamente in progetti ad alto rendimento. “Dal punto di vista del piccolo e medio-piccolo investitore, in questo momento è difficile trovare un prodotto che dia un guadagno tra il 7% e il 9% - spiega il COO di Trusters Italia – il mattone ad oggi riconosce una marginalità interessante e un margine di rischio accettabile.”
Sebbene il rischio di un rallentamento del settore non sia mai inevitabile, l’immobiliare milanese sta attraversando un periodo di relativa serenità. “Se nel contesto dei grandi investitori si crea sostanzialmente una gara – chiarisce però Alessandro Ghisolfi – il rischio è che si sviluppi una bolla sul valore d’acquisto delle aree, e che questo si trascini poi sui valori di vendita delle abitazioni.” Per il futuro del mercato milanese, le stime parlano di un andamento positivo. Come sottolineato da Carlo Vanini di Cushman & Wakefield, i problemi macroeconomici del paese vengono messi in secondo piano quando si parla del capoluogo meneghino. “Oggi gli investitori non guardano tanto alla nazione – spiega Vanini – quanto piuttosto alla città in discussione, tenuto conto che l’incertezza a livello nazionale è diventata una costante quasi ovunque." A questo si aggiunge anche la gestione pubblica fatta negli ultimi anni dall’Amministrazione Comunale. La gestione della progettazione del territorio è stata impostata per sviluppare l’area metropolitana e rendere meno labili i confini della città. L’intervento legato a Fondazione Prada ha rinnovato la zona di via Ripamonti come Porta Nuova aveva fatto ormai dieci anni fa per la zona delle Varesine. E così anche altri progetti edilizi hanno fatto altrettanto per le zone sud e ovest della città. “Le aree si stanno trasformando e stanno diventando magneti d’interessi – conclude Carlo Vanini -  fortunatamente oggi Milano non è più solo il centro.”
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