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Una casa per chi non se la può permettere 


I tentativi delle istituzioni di affrontare l'emergenza abitativa a Milano


Per chi non ha mai vissuto nella metropoli meneghina potrebbe sembrare un problema risolvibile in pochi giorni. Invece, per chi si è appena trasferito a Milano, trovare un appartamento o una stanza in affitto è diventata una vera e propria impresa, una corsa ad ostacoli tra stanze condivise in periferia, attici con vista sul Duomo per investitori internazionali e bilocali gestiti dalle tante compagnie online per affitti a breve termine. Negli ultimi anni, la domanda di immobili in locazione è stata inversamente proporzionale all’offerta del mercato, causando uno squilibrio nei prezzi e il primato di Milano come città più cara d’Italia. Per arginare questo fenomeno, istituzioni e privati hanno fatto ricorso a strumenti e agevolazioni per mettere in contatto proprietari e affittuari. Ma il problema andrà sempre più ad aumentare nel tempo con la crescita d’interesse sul panorama europeo per la città della Madonnina.

I dati degli ultimi anni sono inequivocabili. Milano è passata da centro industriale ed economico della seconda metà del secolo scorso, a capitale europea a partire dai primi dieci anni del nuovo millennio. Con questa evoluzioni, i costi di canoni di affitto e locazione hanno fatto una scalata raggiungendo prezzi che, solo qualche anno fa, si registravano esclusivamente nel quadrilatero della moda. Nel dicembre 2014, il prezzo medio al metro quadro era di 14,98€. A più di cinque anni di distanza, il dato è aumentato di oltre il cinquanta percento: a gennaio 2020 in media il costo al metro quadrato a Milano è di 21,09€. I picchi sono stati registrati nel centro di Milano con una punta di 24,60€/m². Prezzo invariato anche per la zona che racchiude Garibaldi, Moscova e Porta Nuova, il quartiere di grattacieli palazzi all’avanguardia. A compensare i prezzi stellari del centro città, i quartieri periferici della metropoli hanno viaggiato su una media 15,60€/ m² fino a 19,60€/ m², per zone come Ripamonti e Vigentino dove i recenti interventi di riqualificazione, come Fondazione Prada, hanno dato nuova linfa vitale al mercato immobiliare. Oltre agli interventi svolti negli ultimi dieci anni sul tessuto urbano da enti privati, i fattori che hanno portato al boom del prezzo degli affitti sono stati molteplici e l’apertura della città sul panorama internazionale ha giocato un ruolo primario. “Milano è il terzo anno di fila che vince il primato per città più cara d’Italia per quanto riguarda le locazioni – spiega Rosa Cioffi, Project Manager di Milano Abitare, Agenzia Sociale per le locazioni guidata dal Comune di Milano e dalla Fondazione Welfare Ambrosiano – io ormai definisco questo mercato drogato per una serie di ragioni che vanno dagli investitori internazionali, che vedono Milano come una città attrattiva, lo student housing che risveglia interessi degli investitori e per il fenomeno degli affitti turistici.” Insomma, una tempesta perfetta che ha fatto schizzare il livello medio degli affitti milanesi.
Istituzioni ed enti privati non sono stati a guardare senza intervenire. Nel 2015, il Comune di Milano ha deciso di istituire un’agenzia sociale per la locazione, ossia un ente che potesse unire le necessità di proprietari ed affittuari e offrire appartamenti a canone concordato. La Fondazione Welfare Ambrosiano da tempo erogava micro-credito ai cittadini e una delle richieste più ricorrenti era proprio inerente alla necessità di fondi per coprire i costi degli affitti. Così la Fondazione ha partecipato al bando per la nascita di Milano Abitare. “Su Milano fino alla nostra nascita esistevano solamente edilizia popolare e libero mercato – continua Rosa Cioffi – dovevamo creare una terza gamba per soddisfare l’esigenza di quelle persone definite non così povere da potersi rivolgere all’edilizia popolare e, al contempo, nemmeno così facoltose da poter stare sul libero mercato.” Milano Abitare ha così cercato di far incontrare i proprietari di immobili che volessero essere agevolati con benefici fiscali, concedendo contratti a un canone concordato, ovvero più basso del 40% rispetto ai valori di mercato. Tutto questo grazie a un accordo locale che potesse dare stime affidabili su cui poi concordare un contratto. “Quando ci siamo affacciati sul territorio milanese, l’accordo locale vigente all’epoca risaliva al 1999, con valori ancora espressi in lire totalmente inutilizzabili e fuori mercato – aggiunge la Project Manager di Milano Abitare – da quando siamo arrivati, l’accordo locale è stato fatto due volte e l’ultima volta è stato rinnovato proprio nel 2019, abbiamo dato una spinta anche in questo senso.” Sebbene, le misure dell’Amministrazione comunale non abbiamo raggiunto i provvedimenti di altre città europee come Berlino, sul territorio meneghino anche enti privati hanno iniziato a muoversi per venire incontro alle richieste e, soprattutto, alle necessità dei milanesi.
Sul mercato dell’edilizia residenziale a canoni calmierati si è affacciata nel 2004 la Fondazione Housing Sociale, un ente con un fondo immobiliare che potesse realizzare abitazioni a prezzi più bassi. “L’idea è nata anche a causa della mancanza di fondi per l’edilizia popolare - racconta Giordana Ferri, Direttore Esecutivo di Fondazione Housing Sociale – l’idea era di creare un fondo che avesse un rendimento interessante ma non alto e sufficiente per offrire alloggi a canone calmierato, ma attraente per investitori istituzionali.” Così, dalla nascita della Fondazione, sono stati realizzati a Milano circa 3500 appartamenti per l’housing sociale. Se alla nascita del progetto, le intenzioni erano state quelle di offrire un alloggio abbordabile a tutte le fasce della popolazione, con il tempo il target principale è stato proprio quello dei giovani. “I giovani attualmente o sono poveri – aggiunge Ferri – o hanno dei beni lasciati dalle famiglie che non gli permettono di accedere all’edilizia popolare né di permettersi un canone di locazione sul libero mercato.” Tra. Le opere di più recente realizzazione, Fondazione Housing Sociale ha realizzato nel 2013 Cenni di Cambiamento, un complesso di 122 alloggi dedicato agli Under 135 in cui la filosofia dell’abitare si è staccata dal modello canonico per creare modalità di collaborazione tra gli inquilini. Tra le novità, poi applicate in altri complessi residenziali, è stato introdotto il co-housing, filosofia architettonica in cui gli spazi comuni sono autogestiti e vengono utilizzati dagli inquilini come spazi di lavoro e svago. “Con le modalità attuali più fluide, se lavori da casa e hai un bambino piccolo serve avere un co-working condominiale o di quartiere per agevolare la vita quotidiana – continua Ferri – comunque non è facile, per fare funzionare questa cosa serve l’impegno di tutti.” Tra le offerte di affitti a prezzi inferiori al mercato e l’edilizia popolare che fatica a crescere, la città ha fatto solo alcuni dei passi avanti necessari per aprire le sue porte al panorama internazionale e, al tempo stesso, evitare che il costo della vita diventi insostenibile per chi a Milano ci ha sempre abitato. "Sappiamo che il percorso è ancora in salita – dice l’assessore alla Casa e ai Lavori pubblici Gabriele Rabaiotti - ma siamo riusciti ad aprire un fronte, quello dell'affitto più accessibile, che a partire dagli anni Ottanta nessuno ha più curato. La città che riduce le case in affitto e che non riesce ad articolare la sua offerta è destinata a chiudersi, a non essere più attrattiva, a perdere occasioni di crescita e di innovazione, a svuotarsi. Dobbiamo certamente insistere, ma stanno tornando i giovani in città, si stanno muovendo le Università e stanno aumentando le soluzioni per l'abitare temporaneo. Potenziare le attività dell'Agenzia Milano Abitare significa essere consapevoli che abbiamo ancora da lavorare, ma anche che quanto fatto sino ad ora è stato un contributo utile per Milano."
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